業(yè)內(nèi)：2015年樓市整體呈“量漲價穩(wěn)”的調(diào)整態(tài)勢
短短四天內(nèi)，土地、金融、稅收政策接連出臺，成為輿論關(guān)注焦 點。新政對樓市影響幾何?房價是否會“應(yīng)聲上漲”?在2日召開的“第4期E18人居發(fā)展論壇”上，多位房地產(chǎn)企業(yè)家代表和業(yè)內(nèi)專家指出，系列樓市新政有助 于改善市場預(yù)期，有效撬動改善性住房消費，帶動成交量增長，但基于市場周期性規(guī)律，房價不會快速反彈。相比2014年，2015年樓市整體呈“量漲價穩(wěn)” 的調(diào)整態(tài)勢。
根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2014年全國商品房銷售面積12億平方米，成交面積僅次于2013年的歷史最高水平。社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛認 為，2014年樓市處于“亢奮后的疲軟期”，在投機性需求離場、剛需和改善性需求萎縮的情況下，成交情況也未出現(xiàn)過度下滑。今年以來，房地產(chǎn)政策面總體趨 于寬松，在降低二套房首付比重、調(diào)整二手房營業(yè)稅免征期限等政策影響下，隨著市場預(yù)期好轉(zhuǎn)，短期內(nèi)樓市成交量有望增長。
偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉認為，營業(yè)稅免征期限由5年改為2年降低了二手房交易成本，方便有改善性意愿的家庭出售已有住房，同時新購房貸款首付比 例降低，能夠刺激改善性住房需求釋放，這將帶動二季度房地產(chǎn)市場交易量上漲。不過，首付比例下調(diào)只是降低了二套房購買門檻，新增需求際購房支付能力并未發(fā) 生變化，這也會制約房價大幅攀升。北京中投置地有限公司董事長、國開東方城鎮(zhèn)發(fā)展投資有限公司總裁王軍認為，降低二套房首付和交易稅費，有利于形成梯級消 費，盤活市場存量解決各個收入階層購房的需要。政策利好也會同時帶動市場的供給和需求的重新博弈，當(dāng)前購房需求已經(jīng)非常理性，一些具有稀
缺區(qū)位優(yōu)勢且總價低的房子價格可能有明顯上漲，但是難以形成整體區(qū)域趨勢性上漲。
包括倪鵬飛在內(nèi)的多數(shù)與會人士認為，2015年房地產(chǎn)市場走勢總體趨穩(wěn)。倪鵬飛認為，由于金融機構(gòu)對房地產(chǎn)形勢預(yù)期不樂觀，“降首付、降利率”等具有 窗口指導(dǎo)性的金融政策在執(zhí)行中可能會打折。同時，在供大于求的背景下，供給方失去了漲價的主導(dǎo)權(quán)，開發(fā)商整體策略將是“以價換量”。此外，在前幾年購房需 求集中釋放后，需求入市的潛能已經(jīng)減弱。在上述因素綜合影響下，他預(yù)計2015年樓市整體將呈“量漲價穩(wěn)”的調(diào)整態(tài)勢，但不同城市會出現(xiàn)分化。比如，一線 城市回暖增長無懸念，四線及以下城市總體上不容樂觀。
倪鵬飛指出，銀行對房地產(chǎn)行業(yè)“惜貸”主要還是銀行對房地產(chǎn)市場預(yù)期不樂觀。銀行主要基于風(fēng)險收益原則進行定價，要確保住房金融支持政策發(fā)揮有效的作 用，根本上還是要提升金融機構(gòu)的貸款能力和風(fēng)險承擔(dān)能力。這有賴于住房金融制度改革的推進，以及加快住房抵押貸款證券化(MBS)等金融產(chǎn)品創(chuàng)新。
山水文園投資集團總經(jīng)理張曉梅等房企負責(zé)人認為，房地產(chǎn)行業(yè)過去依靠人口紅利、政策紅利簡單粗放的發(fā)展模式已經(jīng)不可持續(xù)，伴隨著市場的調(diào)整，開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型還將加快，房地產(chǎn)的內(nèi)涵也將轉(zhuǎn)變，開發(fā)商可能會變成整合各種資源開展人居服務(wù)的提供商，房地產(chǎn)只是載體而不是產(chǎn)品。
“E18人居發(fā)展論壇”由新華社經(jīng)濟信息編輯部、全聯(lián)房地產(chǎn)商會、精瑞人居發(fā)展基金會共同發(fā)起，旨在通過簡約、平等、高效的業(yè)界對話，推動房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級和人居發(fā)展。
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